2006年03月
- 評価項目のスコアーについて(03/17)
- 分類基準（環境条件と交通条件の関係）(03/16)
- 分類基準（立地評価と建物評価の関係）(03/16)
- 価格を加味した評価指数(03/16)
評価項目のスコアーについて
2006.03.17(11:44)
新築分譲マンションの各項目の個別評価を踏まえて、各マンションの情報を数量化して相対的に比較・ランキングすることで、それぞれの新築分譲マンションが持つ特徴をよりいっそう明確に知ることができます。また、選定した新築分譲マンションの全般的な傾向も浮き上がってくるのではないかと思います。時代にあったマンションの姿とはどんなものなのかも見えてくるかもしれません。
具体的な比較方法は、立地評価と建物評価の各項目のスコアーを集計することで、各評価単位での比較ができます。例えば、ある新築分譲マンションは利便性には優れているが、周辺の立地環境はもうひとつだなあとか、あるいは、建物の評価はいいけど利便性の悪いところに立地しているなあとか。という風に各マンションの特徴を売り手の宣伝コピーに惑わされることなく、かなり客観的に比較することができると思います。
そして、各スコアーをランキングすることで、より明確に新築分譲マンションのポジションもわかるでしょう。そして、各マンションの販売価格の住居占有面積単位の価格（円/㎡）を計算して表示することで、価格とのバランスもある程度確認できると考えられます。
各評価要因のスコアーを以下の表のように集計して比較します。
| 評 価 項 目 | 評 価 要 因 | スコアーの範囲 | |
| 立地評価 | （以下の４つの評価項目を集計） | -27～+18 | |
| 立地評価－１ 街路条件（前面道路） |
（以下の７要因のスコアーを小計したもの） | -6 ～ +3 | |
| 道路の幅員 | -1 ～ +2 | ||
| 歩道の有無 | -1 ～ 0 | ||
| 街路の配置（整然で行き止まりがない） | -1 ～ 0 | ||
| 街路樹の有無 | 0 ～ +1 | ||
| 構造（勾配） | -1 ～ 0 | ||
| 車両通行規制（一方通行や中央分離帯等） | -1 ～ 0 | ||
| 通行量（車の出入りが簡単） | -1 ～ 0 | ||
| 立地評価－２ 交通接近条件 |
（以下の１８要因のスコアーを小計したもの） | -5 ～ +14 | |
| 最寄り駅（駅の規模） | -1 ～ +1 | ||
| 最寄り駅までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| バス停までの距離 | -1 ～ 0 | ||
| 市役所・支所までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 小学校までの距離 | -1 ～ 0 | ||
| 郵便局までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 金融機関までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 百貨店までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 大型店舗までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 商店街までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| コンビニエンスストアーまでの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 防災施設までの距離（消防署、避難地等） | -1 ～ 0 | ||
| 医療施設までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 文化施設までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| スポーツ・交流施設までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 公園(都市計画)までの距離 | 0 ～ +1 | ||
| インターチェンジまでの距離 | 0 ～ +1 | ||
| 幹線道路までの距離 | -1 ～ 0 | ||
| 立地評価－３ 周辺の環境条件 |
（以下の１３要因のスコアーを小計したもの） | -13 ～ +1 | |
| 住宅地の種別（街並み、用途混在度） | -1 ～ +1 | ||
| 商業地の種別（高層,低層,併用商業地域） | |||
| 工場・倉庫の量 | -1 ～ 0 | ||
| 未利用地の量（空地,駐車場,老朽化工場等） | -1 ～ 0 | ||
| 建物の疎密度（立て込み度合） | -1 ～ 0 | ||
| 交通量（自動車） | -1 ～ 0 | ||
| 火葬場との接近性 | -1 ～ 0 | ||
| ゴミ焼却場との接近性 | -1 ～ 0 | ||
| し尿処理場との接近性 | -1 ～ 0 | ||
| ガスタンクとの接近性 | -1 ～ 0 | ||
| その他嫌悪施設との接近性（墓地,畜舎,高圧線等） | -1 ～ 0 | ||
| 日照の状況 | -1 ～ 0 | ||
| 騒音・振動の状況 | -1 ～ 0 | ||
| 眺望・景観の状況 | -1 ～ 0 | ||
| 立地評価－４ 行政的条件 |
（以下の３要因のスコアーを小計したもの） | -3 ～ 0 | |
| 用途地域（都市計画） | -1 ～ 0 | ||
| 防火地域（都市計画） | -1 ～ 0 | ||
| 地滑り･土石流･危険地域指定・砂防指定地 | -1 ～ 0 | ||
| 建物評価 | （以下の３つの評価項目を集計） | -24 ～ +19 | |
| 建物評価－１ エクステリア・外観 |
（以下の６要因のスコアーを小計したもの） | -6 ～ +6 | |
| 外観デザイン（建物の独自性・色彩・形状・質感等） | -1 ～ +1 | ||
| ファサードデザイン（正面玄関・車寄せ・アプローチ・塀・門扉等） | -1 ～ +1 | ||
| ガーデン・緑地のデザイン(ファサード・中庭・共用部庭） | -1 ～ +1 | ||
| 植栽の量と質（緑被率・高木・低木・被覆） | -1 ～ +1 | ||
| 周辺との調和（周辺の景観に寄与しているか） | -1 ～ +1 | ||
| 駐車場（台数と構造） | -1 ～ +1 | ||
| 建物評価－２ エントランス・廊下 |
（以下の６要因のスコアーを小計したもの） | -6 ～ +2 | |
| 共用建物内部のデザイン（共用エントランス・ホール） | -1 ～ +1 | ||
| 広さ及び設備（エントランス・ホール等） | -1 ～ +1 | ||
| セキュリティ（共用部分・導入システム） | -1 ～ 0 | ||
| エレベーターの配置（50戸/基、フロアー当り2～3戸/基） | -1 ～ 0 | ||
| 共用廊下の配置（EVまで50m未満、廊下幅） | -1 ～ 0 | ||
| バリアフリー（共用部分の階段有無） | -1 ～ 0 | ||
| 建物評価－３ 住戸内設備及び性能 |
（以下の１２要因のスコアーを小計したもの） | -12 ～ +11 | |
| 玄関・ポーチ・アルコーブの広さ | -1 ～ +1 | ||
| 廊下・照明（廊下の幅等） | -1 ～ +1 | ||
| キッチン設備（システムキッチン、通路幅、標準装備等） | -1 ～ +1 | ||
| トイレ・バスルーム・洗面設備（広さ、設備、機能等） | -1 ～ +1 | ||
| リビングルーム（面積、形状） | -1 ～ +1 | ||
| 洋室（主寝室としての大きさ） | -1 ～ +1 | ||
| 遮音性（壁・床の構造、窓ガラス） | -1 ～ +1 | ||
| 収納（収納面積、収納場所） | -1 ～ +1 | ||
| バリアフリー（ポイントはバルコニーとリビングの段差処理） | -1 ～ 0 | ||
| 日照・方位・風通し（バルコニーの方位、建物の重なり） | -1 ～ +1 | ||
| バルコニー（広さ、スロップシンク、防水電源設備） | -1 ～ +1 | ||
| 眺望（バルコニーからの） | -1 ～ +1 | ||
| 総 合 評 価 | （立地評価と建物評価のスコアーを合計したもの） | -51 ～ +37 | |
マンションの評価基準は、
マンション購入に役立つ情報の評価基準についてのページをご覧ください。
⇒評価項目のスコアーについての続きを読む
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分類基準（環境条件と交通条件の関係）
2006.03.16(16:43)
マンションの評価結果から、様々な特徴がくっきりと明瞭になりましたが、さらに主要な評価項目を組み合わせることで、特徴のよく似たマンションをグルーピング（分類）することができます。そうすることで、分類されたマンションのグループを選んで、絞り込むという選択も可能です。
マンションの立地評価から、
立地評価－２（交通利便性）マンションの利便性を表わす交通接近条件
立地評価－３（環境条件） マンション周辺の環境条件
の２つの評価結果を利用して、散布図というグラフを作成しました。
このグラフを見れば、どのマンションが周辺環境が優れているのか、あるいは交通利便性が優れているのかが一目瞭然です。
環境条件と交通利便性 |
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分類基準（立地評価と建物評価の関係）
2006.03.16(11:33)
マンションの評価結果から、様々な特徴がくっきりと明瞭になりましたが、さらに主要な評価項目を組み合わせることで、特徴のよく似たマンションをグルーピング（分類）することができます。そうすることで、分類されたマンションのグループを選んで、絞り込むという選択も可能です。
新築分譲マンションの４つの立地評価項目の集計スコアーと３つの建物評価項目の集計スコアーを２次元のグラフ（散布図）に表現しました。
立地評価は以下の４つの項目のスコアーを集計したもの
立地評価－１ 前面街路の条件
立地評価－２ 利便性としての交通接近条件
立地評価－３ 周辺の環境条件
立地評価－４ 行政的条件
建物評価は以下の３つの項目のスコアーを集計したもの
建物評価－１ エクステリア・外観
建物評価－２ エントランス・廊下
建物評価－３ 住戸内の設備・性能
このグラフから、相対的に見てバランスよく立地評価も建物評価もともに優れているマンションを探したり、逆に、どちらの評価も相対的に劣っているマンションはどれか確認したりできます。しかし、これは相対的な比較であり、どちらの評価も低いからどうしようもないマンションというわけではありません。この時点で取り上げたマンションのなかではこうなっただけです。今後、新規のマンションを評価した時点で、この関係はどんどん変化していくものと思われます。
価格を加味した評価指数
2006.03.16(00:57)
総合評価のマンションランキングは、評価スコアーの点数によって単純にランクがきまるものでした。実際、評価スコアーの高い新築分譲マンションはいいマンションだと思います。しかし、ただ、マンションの評価スコアーが高いということは、得てしてその販売価格も高価になるのが世の常というものです。いいものは高価であるという経済の基本ルールがのさばっています。でも、そういったルールに少しでも逆らうことによって、価格破壊的な新築分譲マンションも出てきています。それが、耐震偽装や手抜き工事につながってしまうこともありますが、そうではなく様々な工夫により、販売価格を下げても質は下げない努力を続けている業者もいます。
マンションランキング２では、販売価格を加味したマンションの質をランキングすることに挑戦します。いくら評価スコアーが高いからといって、販売価格も高ければ意味がありません。評価スコアーに見合った販売価格というものがあるはずです。
そこで、こんな指数を計算してみました。
販売価格に見合った評価指数＝（総合評価スコアー）÷（販売単価）
これは何を意味するかといいますと、新築分譲マンションを購入するということを、そのマンションの評価スコアーを販売価格で購入するのだと考えるわけです。つまり、１万円で何点分の評価スコアーを売ってくれるのかということです。この数値が大きいほど評価スコアーの割りに価格が安いということになります。
この指数で新築分譲マンションをランキングすることで、より明確にそのマンションのポジションもわかるでしょう。また、各マンションの販売価格と評価のバランスも確認できると考えられます。
新築分譲マンションの販売価格を加味した評価指数を計算するにあたり、販売価格は、マンションの中層住戸（１５階建てなら７階か８階）における住居占有面積を販売価格で除して求めます。（販売価格の単位は、万円/㎡です。）
また、総合評価スコアーは各評価スコアーを集計したものです。
⇒価格を加味した評価指数の続きを読む
価格を加味したランキング２ |
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