評価項目のスコアーについて
2006.03.17(11:44)
新築分譲マンションの各項目の個別評価を踏まえて、各マンションの情報を数量化して相対的に比較・ランキングすることで、それぞれの新築分譲マンションが持つ特徴をよりいっそう明確に知ることができます。また、選定した新築分譲マンションの全般的な傾向も浮き上がってくるのではないかと思います。時代にあったマンションの姿とはどんなものなのかも見えてくるかもしれません。
具体的な比較方法は、立地評価と建物評価の各項目のスコアーを集計することで、各評価単位での比較ができます。例えば、ある新築分譲マンションは利便性には優れているが、周辺の立地環境はもうひとつだなあとか、あるいは、建物の評価はいいけど利便性の悪いところに立地しているなあとか。という風に各マンションの特徴を売り手の宣伝コピーに惑わされることなく、かなり客観的に比較することができると思います。
そして、各スコアーをランキングすることで、より明確に新築分譲マンションのポジションもわかるでしょう。そして、各マンションの販売価格の住居占有面積単位の価格（円/�屐砲魴彁擦靴読充┐垢襪海箸如�価格とのバランスもある程度確認できると考えられます。
各評価要因のスコアーを以下の表のように集計して比較します。
| 評 価 項 目 | 評 価 要 因 | スコアーの範囲 | |
| 立地評価 | （以下の４つの評価項目を集計） | -27〜+18 | |
| 立地評価−１ 街路条件（前面道路） |
（以下の７要因のスコアーを小計したもの） | -6 〜 +3 | |
| 道路の幅員 | -1 〜 +2 | ||
| 歩道の有無 | -1 〜 0 | ||
| 街路の配置（整然で行き止まりがない） | -1 〜 0 | ||
| 街路樹の有無 | 0 〜 +1 | ||
| 構造（勾配） | -1 〜 0 | ||
| 車両通行規制（一方通行や中央分離帯等） | -1 〜 0 | ||
| 通行量（車の出入りが簡単） | -1 〜 0 | ||
| 立地評価−２ 交通接近条件 |
（以下の１８要因のスコアーを小計したもの） | -5 〜 +14 | |
| 最寄り駅（駅の規模） | -1 〜 +1 | ||
| 最寄り駅までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| バス停までの距離 | -1 〜 0 | ||
| 市役所・支所までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 小学校までの距離 | -1 〜 0 | ||
| 郵便局までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 金融機関までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 百貨店までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 大型店舗までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 商店街までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| コンビニエンスストアーまでの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 防災施設までの距離（消防署、避難地等） | -1 〜 0 | ||
| 医療施設までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 文化施設までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| スポーツ・交流施設までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 公園(都市計画)までの距離 | 0 〜 +1 | ||
| インターチェンジまでの距離 | 0 〜 +1 | ||
| 幹線道路までの距離 | -1 〜 0 | ||
| 立地評価−３ 周辺の環境条件 |
（以下の１３要因のスコアーを小計したもの） | -13 〜 +1 | |
| 住宅地の種別（街並み、用途混在度） | -1 〜 +1 | ||
| 商業地の種別（高層,低層,併用商業地域） | |||
| 工場・倉庫の量 | -1 〜 0 | ||
| 未利用地の量（空地,駐車場,老朽化工場等） | -1 〜 0 | ||
| 建物の疎密度（立て込み度合） | -1 〜 0 | ||
| 交通量（自動車） | -1 〜 0 | ||
| 火葬場との接近性 | -1 〜 0 | ||
| ゴミ焼却場との接近性 | -1 〜 0 | ||
| し尿処理場との接近性 | -1 〜 0 | ||
| ガスタンクとの接近性 | -1 〜 0 | ||
| その他嫌悪施設との接近性（墓地,畜舎,高圧線等） | -1 〜 0 | ||
| 日照の状況 | -1 〜 0 | ||
| 騒音・振動の状況 | -1 〜 0 | ||
| 眺望・景観の状況 | -1 〜 0 | ||
| 立地評価−４ 行政的条件 |
（以下の３要因のスコアーを小計したもの） | -3 〜 0 | |
| 用途地域（都市計画） | -1 〜 0 | ||
| 防火地域（都市計画） | -1 〜 0 | ||
| 地滑り･土石流･危険地域指定・砂防指定地 | -1 〜 0 | ||
| 建物評価 | （以下の３つの評価項目を集計） | -24 〜 +19 | |
| 建物評価−１ エクステリア・外観 |
（以下の６要因のスコアーを小計したもの） | -6 〜 +6 | |
| 外観デザイン（建物の独自性・色彩・形状・質感等） | -1 〜 +1 | ||
| ファサードデザイン（正面玄関・車寄せ・アプローチ・塀・門扉等） | -1 〜 +1 | ||
| ガーデン・緑地のデザイン(ファサード・中庭・共用部庭） | -1 〜 +1 | ||
| 植栽の量と質（緑被率・高木・低木・被覆） | -1 〜 +1 | ||
| 周辺との調和（周辺の景観に寄与しているか） | -1 〜 +1 | ||
| 駐車場（台数と構造） | -1 〜 +1 | ||
| 建物評価−２ エントランス・廊下 |
（以下の６要因のスコアーを小計したもの） | -6 〜 +2 | |
| 共用建物内部のデザイン（共用エントランス・ホール） | -1 〜 +1 | ||
| 広さ及び設備（エントランス・ホール等） | -1 〜 +1 | ||
| セキュリティ（共用部分・導入システム） | -1 〜 0 | ||
| エレベーターの配置（50戸/基、フロアー当り2〜3戸/基） | -1 〜 0 | ||
| 共用廊下の配置（EVまで50m未満、廊下幅） | -1 〜 0 | ||
| バリアフリー（共用部分の階段有無） | -1 〜 0 | ||
| 建物評価−３ 住戸内設備及び性能 |
（以下の１２要因のスコアーを小計したもの） | -12 〜 +11 | |
| 玄関・ポーチ・アルコーブの広さ | -1 〜 +1 | ||
| 廊下・照明（廊下の幅等） | -1 〜 +1 | ||
| キッチン設備（システムキッチン、通路幅、標準装備等） | -1 〜 +1 | ||
| トイレ・バスルーム・洗面設備（広さ、設備、機能等） | -1 〜 +1 | ||
| リビングルーム（面積、形状） | -1 〜 +1 | ||
| 洋室（主寝室としての大きさ） | -1 〜 +1 | ||
| 遮音性（壁・床の構造、窓ガラス） | -1 〜 +1 | ||
| 収納（収納面積、収納場所） | -1 〜 +1 | ||
| バリアフリー（ポイントはバルコニーとリビングの段差処理） | -1 〜 0 | ||
| 日照・方位・風通し（バルコニーの方位、建物の重なり） | -1 〜 +1 | ||
| バルコニー（広さ、スロップシンク、防水電源設備） | -1 〜 +1 | ||
| 眺望（バルコニーからの） | -1 〜 +1 | ||
| 総 合 評 価 | （立地評価と建物評価のスコアーを合計したもの） | -51 〜 +37 | |
マンションの評価基準は、
マンション購入に役立つ情報の評価基準についてのページをご覧ください。
各評価要因ごとのスコアーを集計します。各要因単位で評価する際に使用したスコアーは、個別には分かりやすいのですが、評価項目単位（立地評価１〜４及び建物評価１〜３）ごとにスコアーを集計したときにはやや分かりにくい数値になってしまいます。そこで、各評価項目にウエイトを与え、各集計スコアーを標準化することで比較しやすくなります。
立地評価全体で満点スコアーが５０になるようにし、建物評価全体でも満点スコアーが５０になるように標準化しました。全体の総合評価の満点スコアーが１００になるわけです。
また、評価項目ごとの満点スコアーの内訳を以下のように設定しました。（各評価にウエイトをもたせるのと同じ）
立地評価のスコアー（満点５０）の内訳は、
立地評価−１ 前面街路の条件 （ ５）
立地評価−２ 利便性としての交通接近条件（２０）
立地評価−３ 周辺の環境条件 （２０）
立地評価−４ 行政的条件 （ ５）
建物評価のスコアー（満点５０）の内訳は、
建物評価−１ エクステリア・外観 （１５）
建物評価−２ エントランス・廊下 （１５）
建物評価−３ 住戸内の設備・性能 （２０）
各評価項目に割り振られたスコアーウエイトにより現実のスコアーレンジを標準化すると以下のようになります。立地評価５０点と建物評価５０点で総合評価は１００点満点となり、分かりやすくなりました。ただし、総合評価点が６１．３４点が標準的な評価水準（プラスマイナス０点）となり、それ以下の場合には、マイナス評価がプラス評価を超えていることになります。
| 評価項目 | 単純集計したスコアー | 標準化されたスコアー | |
| 立地評価 | −２７〜＋１８（４５） | ０〜（＋３２．１６）〜 ＋５０（ ５０） | |
| 立地評価−１ | −６〜 ＋３（ ９） | ０〜（ ＋３．３３）〜 ＋５（ ５） | |
| 立地評価−２ | −５〜＋１４（１９） | ０〜（ ＋５．２６）〜 ＋２０（ ２０） | |
| 立地評価−３ | −１３〜 ＋１（１４） | ０〜（＋１８．５７）〜 ＋２０（ ２０） | |
| 立地評価−４ | −３〜 ０（ ３） | ０〜（ ＋５．００） （ ５） | |
| 建物評価 | −２４〜＋１９（４３） | ０〜（＋２９．１８）〜 ＋５０（ ５０） | |
| 建物評価−１ | −６〜 ＋６（１２） | ０〜（ ＋７．５０）〜 ＋１５（ １５） | |
| 建物評価−２ | −６〜 ＋２（ ８） | ０〜（＋１１．２５）〜 ＋１５（ １５） | |
| 建物評価−３ | −１２〜＋１１（２３） | ０〜（＋１０．４３）〜 ＋２０（ ２０） | |
| 総 合 評 価 | −５１〜＋３７（８８） | ０〜（＋６１．３４）〜＋１００（１００） | |
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