評価マンション87物件についてのスケールメリット
2007.08.05(12:16)
規模の大きなマンションは、小さなマンションに比べて設備や付帯施設などが充実しており、価格も安いといった一般的な定説があるようですが、実際に、大阪北摂エリアのマンションにおいてもそういうことがいえるのか確かめてみました。
2007年8月の時点で、87物件の分譲マンションを評価しましたが、これらの評価情報をもとに考えてみました。
マンションの規模については、分譲している総戸数の大小で捕らえることができます。それに対するメリットは販売価格の大小だけでは不十分ですので、ランキング２において導入した価格を加味した評価指数を使うことにします。
価格を加味した評価指数＝（総合評価スコアー）÷（販売単価）
販売単価は、平均的な住戸の販売価格（分譲マンションの中層階の角部屋ではない普通の住戸の販売価格）をその専有面積で割って求めたものです。
この評価指数は、簡単にいえば１万円出せば何点の評価スコアーが買えるかを表しており、この数値が高いほど消費者にとってはお買い得であることを示しています。安い値段で評価の高いマンションを購入できるという意味で、メリットがあるわけです。
この２つの数値をグラフ化したものを以下に示します。
マンションの規模と価格を加味した評価指標の関係
このグラフをみると、総戸数が１００戸以下の分譲マンションでは、評価指数（総合評価スコアー÷販売単価）が２．００以下に全てが含まれていることが分かります。そして、１００戸以上になると、評価指数が２．００を超える分譲マンションが出てくることが伺えます。グラフ中に示したオレンジ色の帯が右肩上がりに推移している様子が良く分かります。もちろん、総戸数が多ければ、どのマンションもこの評価指数が高いというわけではありませんが、評価指数が高くなる可能性は大いにあることがわかります。
ただし、４つのマンションについては、この帯の中には入りませんでした。千里中央と桃山台にある３つのマンションは、地価の高さがマンションの販売価格を押し上げていることもあり、設備や施設面のメリットが吹っ飛んでしまった感があります。また、もうひとつの池田のマンションは、今回の評価マンション中では最も戸数が多いマンションですが、評価は結構高い方でしたが価格とつりあわず帯から外れてしまいました。
因みに、最高峰に位置するマンションは、彩都にある総戸数３３３戸のマンションです。販売開始するや瞬く間に完売したマンションです。
というわけで、大阪北摂エリアで最近販売されている分譲マンションでも、スケールメリットのある物件は数多く存在するようです。しかし、そうでないマンションの方が多いともいえますので、マンション選びは総戸数が多いマンションを選んでおけばＯＫというわけにはいかないようです。
今回の分析で、スケールメリットがある分譲マンションとして、総戸数１００戸以上で、評価指数が２．００以上のマンションをピックアップすると以下の表のとおりです。
| マンション名 | 総合評価 ÷販売単価 |
総戸数 | 販売単価 (万円/��) |
総合評価 スコアー |
最寄駅 |
| ア・デイ彩都 | 2.474 | 333 | 32 | 79.18 | 大阪モノレール彩都西 |
| ディーグラフォート香里ヶ丘 | 2.411 | 294 | 34 | 81.98 | 京阪村野 |
| ジオ彩都のぞみ丘 | 2.264 | 412 | 34 | 76.99 | 大阪モノレール彩都西 |
| ガーデンフラッツ豊中旭ヶ丘 | 2.198 | 208 | 38 | 83.52 | 阪急岡町 |
| 香里ヶ丘ヴィアーレ | 2.121 | 158 | 36 | 76.35 | 京阪村野 |
| ヒルズシティ枚方公園 | 2.078 | 256 | 38 | 78.98 | 京阪枚方公園 |
| グランオーパス | 2.061 | 454 | 39 | 80.38 | 京阪枚方公園 |
| ランフォルセ茨木 | 2.058 | 129 | 33 | 67.91 | ＪＲ摂津富田 |
| ルネ高槻リバーサイドガーデン | 2.047 | 216 | 36 | 73.68 | 京阪枚方公園 |
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