マンション評価ランキング/分類/分析 Utopian Mansion Blog

・たった1枚の間取り図が何千万円もする商品の説明書
分譲マンションの資料請求をすると様々な資料が送られてきますが、その中で最も重要なものが間取り図です。というのも、新築分譲マンションの販売はほとんどの場合、マンションが完成する前に契約を済ませることが一般的になっています。いつからこんな売り手に有利な販売方法が根付いてしまったのかはわかりませんが、かなりの昔からこうゆう状態だったようです。つまり、買い手は、商品の実物をみないで購入を決断させられるわけです。こんな不条理な販売方法はあまり他に類をみないと思うのですが、近所の八百屋さんで１００円の野菜を買うのでさえ、どれが一番新鮮かとあれこれ選べるのに、何千万円もする商品がどんなものかわからないまま買わされるのはいかがなものなんでしょうか。といって何時までもぼやいていてもしかたないんで本題に戻りますが、言いたかったことは、あなたが購入するマンションの住戸がいったいどうなっているかを、建物が完成する前に確認できる資料は間取り図しかないということです。だから、間取り図が非常に重要な資料であることが良くお分かりになったと思います。

・住戸の選択は間取り図をみるしかない
売り手は、そのためにモデルルームがあるじゃないですかというでしょう。でも、最近のモデルルームは、何のオプションも装飾もない素の状態ではありません。様々なオプションとインテリアで飾りつけされているため、真の素の姿をみることなど素人には不可能です。ほとんど、インテリアコーディネーターの手腕を競っているようなもので、どんな粗悪な部屋でも専門家にかかればどうとでも変身させることができてしまいます。また、モデルルームは、幾つもの住戸プランのうちのほんの数例が披露されるだけですので、それをみてどの住戸にするかを決めることはできません。そうなると、なんの飾りつけもなく素の状態ですべての住戸を比較できるのは間取り図しかないというわけです。

・モデルルームは全住戸を代表しているか？
同じマンションだから、そのマンションのモデルルームをみればほぼどの住戸も想像がつくというのは嘘です。私がこれまで大阪北摂地域の１００以上の新築分譲マンションを見てきたかぎり、同じマンションであろうとも、住戸によっては、廊下の幅、キッチンの大きさ、洗面室の大きさ、トイレの大きさなどなど、バラバラな仕様が多く、統一されている場合のほうがまれだということです。もちろん、住戸全体の大きさも異なるのだから、それに合わせて大きくなったり小さくなっているのではと思われるかもしれませんが、実態はそうでもないマンションも多く見かけます。例えば、同じマンションで、住戸専有面積が１００㎡と７０㎡の住戸でトイレの大きさを比較した場合、普通は１００㎡の住戸のほうが７０㎡の住戸より広いと思うのが一般的ですが、そうではなく逆の場合もよくみかけます。ということはどういうことかというと、モデルルームのトイレは非常にゆったりしていたから、他の住戸もゆったりしているだろうという推理はなりたたないということです。

・間取り図をじっくりと観察して時には定規で計測する
ここからが本題です。間取り図はただぼんやりと眺めているだけでは、何も見えてきません。かなりの作業が必要になります。
＜方位の確認＞方位とスケール

間取り図にはたいていの場合、方位を表す記号が入っています。今更、こんな説明は不要かもしれませんが、住戸のバルコニーがどの方向を向いているを確認したりできます。
＜スケールの確認＞
間取り図には、普通はスケール（縮尺）が書いてあります。これがわからないと本当の寸法はわかりません。しかし、最近の間取り図には、このスケールが書かれていないことがよくあります。もし書き忘れていたとしたら、住宅販売のプロとしては非常に恥ずかしいことです。わざと書いていないのであれば、こんな販売会社からは購入しないほうがいいでしょう。自分たちが販売する商品に自身がないからわざとスケールを誤魔化していると思われてもしかたのないことです。と愚痴をこぼしていても仕方がないので、スケールの使い方を一応説明しておきます。
表示は、１/９０とか１：９０というふうに書いてあります。これはどういうことかといいますと、
実際の長さの９０分の１の大きさで描いてありますよということです。
間取り図上で、定規を使って、例えば廊下の幅を計ってみてください。仮に、０．９ｃｍ（９ｍｍ）あったとします。
電卓で、０，９ｃｍ×９０を計算してみてください。８１ｃｍということです。つまり、実際には廊下の幅は８１ｃｍあるのだというこがわかるわけです。
＜スケールが書いてない場合＞
スケールが書かれていない場合の対処法も説明しておきます。何の寸法も書かれていない不親切な間取り図でも、実際の寸法が書いてある箇所が1つだけあります。

浴室に１４１８とか１６２０とか書かれているのをみかけたことがありませんか。これは、浴室の長辺と短辺をｍで表したものです。例えば、１４１８は長辺が１．８ｍで短辺が１．４ｍあることを示しています。ということは、間取り図上で浴室の長辺か短辺の長さを定規で計測すれば、スケール（縮尺）を計算できるわけです。
間取り図上で浴室の長辺（１．８ｍ）が２．０ｃｍだったら、スケール（縮尺）は、単位を合わせて計算すると、
１．８×１００÷２．０＝９０で１：９０（１/９０）となります。試しに短辺（１．４ｍ）の方も、間取り図上で計測してみると、１．５６ｃｍ前後になるはずです。（１．５６×９０＝１４０．４ｃｍ≒１，４ｍ）

このようにして、間取り図上に表示されていない寸法を、あなた自身が計測することで実際の大きさや幅を体感できるわけです。住戸内の各部位の寸法の標準値（経験的に、普通はこれくらいはないと使いにくい考えられている寸法）さえわかっていれば、それと比較して、狭いあるいは広いと評価できるわけです。その標準値については、次の機会に発表します。新築分譲マンションの情報と評価基準のページにも書いてますが、もう少し詳しく書くつもりです。

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評価結果のまとめ（2008年4月24日更新）

2008.04.24(15:11)

これまで評価をおこなったすべての分譲マンションの評価結果を一覧表示しています。新築マンションの評価が追加されるたびに更新しています。

注１）表中の表示

販売中

完売

新規物件

Max値

注２）表の項目の説明
★立地評価－１（　５点満点）マンション敷地の前面に接する街路の条件
★立地評価－２（２０点満点）マンションの利便性を表わす交通接近条件
★立地評価－３（２０点満点）マンション周辺の環境条件
★立地評価－４（　５点満点）マンション周辺の行政的条件（用途地域等の法規制）
立地評価　　（５０点満点）１～４を集計したスコアー

★建物評価－１（１５点満点）エクステリア・外観（外観,アプローチ,門,塀,植栽,庭等）
★建物評価－２（１５点満点）エントランス・廊下（玄関,エレベーター,駐車場,廊下等）
★建物評価－３（２０点満点）住戸内の設備・性能（モデルルーム及び間取図,請求資料）
建物評価　　（５０点満点）１～３を集計したスコアー

総合評価　（１００点満点）立地評価と建物評価すべてを集計したスコアー

マンションの評価基準は、
マンション購入に役立つ情報の評価基準についてのページをご覧ください。

⇒評価結果のまとめ（2008年4月24日更新）の続きを読む

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